O Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU é um imposto de competência municipal, ou seja, quem o lança e efetua a cobrança é a Prefeitura da cidade. Como sua denominação diz, alcança imóvel exclusivamente da chamada área urbana e, também, das áreas urbanizáveis, ou seja, aqueles imóveis que eram da área rural, mas que vem sendo transformada em área urbana, geralmente em vista de loteamentos de antigas glebas rurais, e que passam a exigir a instalação de equipamentos urbanos (iluminação pública, arruamento, canalização de água e esgoto etc.). Também são tributáveis pelo IPTU os chamados sítios de lazer, independentemente de sua localização, exceto aqueles que produzem e vendem alguma coisa, como coco ou ovos de codornas.
Os imóveis situados na área urbana, mas que se destinam à produção e exploração de produtos agrícolas ou de criação, não pagam IPTU e, sim, o Imposto Territorial Rural – ITR. Assim, se alguém tem um terreno baldio no centro da cidade, e resolve plantar e comercializar abobrinhas, basta inscrever-se como produtor rural no INCRA que estará livre do IPTU, conforme anda decidindo a Justiça. Deste modo, não é só a localização, mas também a destinação do imóvel, que faz permitir a cobrança do IPTU.
Contribuinte do IPTU não é só o proprietário do imóvel. Também o é o possuidor (aquele que detém o imóvel como se fosse seu dono, mas sem escritura em seu nome); o enfiteuta (aquele que possui o imóvel como direito útil de uso, sem ser, porém, o seu verdadeiro proprietário); e o superficiário (aquele que tem contrato de superfície com o proprietário, podendo gozar, fruir e alterar as características da propriedade). Inquilino não é contribuinte do IPTU, todavia é possível o locador transferir a responsabilidade do seu pagamento ao locatário, se previsto no contrato de locação. Contudo, aos olhos da Prefeitura, não importa quem efetuou o pagamento, pois o lançamento será sempre contra o nome do proprietário. Em outras palavras, se o locatário não pagar, embora obrigado nos termos do contrato de locação, a cobrança será em cima do proprietário. Ele que corra atrás do prejuízo e faça cobrança amigável ou judicial contra o locatário.
Bom lembrar que os lançamentos do IPTU são direcionados contra aqueles nomes que estão no Cadastro Imobiliário da Prefeitura. Muitas vezes, o antigo proprietário já vendeu o imóvel, mas ninguém tomou o cuidado de pedir na Prefeitura a alteração do nome do contribuinte. Em geral, cabe ao adquirente levar a escritura registrada e pedir que o imóvel passe para o seu nome, porém, muitos não fazem isso e continuarão recebendo o carnê de pagamento em nome do ex-proprietário. Problema ainda mais sério ocorre nos casos de posse, quando a Prefeitura não tem a mínima ideia de quem é o possuidor do imóvel. Mesmo que a pessoa vá à Prefeitura e tente provar que é o possuidor legítimo (mediante apresentação de documentos particulares e testemunhos de vizinhos), a maioria dos servidores municipais torce o nariz e só faz a mudança mediante a apresentação da escritura registrada no Ofício de Imóveis, o que é impossível de ser apresentado, obviamente, na maioria dos casos de posse. Aliás, promitente comprador já na posse do imóvel, desde que o contrato de promessa esteja averbado no Registro de Imóveis, pode também ser cadastrado como contribuinte.
O IPTU é calculado de acordo com o valor de mercado do imóvel em condições normais de compra e venda. Os técnicos e juristas chamam esse cálculo de “valor venal”. Venal, no caso, significa “importância pela qual alguma coisa pode ser vendida”. Para fazer esse cálculo, os técnicos da Prefeitura são obrigados a criar uma série de parâmetros, levando em conta:
- o preço de mercado do terreno vazio, além de verificar características próprias de cada terreno (se localizado numa esquina, num local encravado, num local em declive ou em aclive, local inundável e outras situações específicas);
- o tipo de construção existente no terreno (o tamanho da edificação, a qualidade dos materiais utilizados, o tempo de existência da construção etc.).
Como a valorização imobiliária de uma cidade não é uniforme, os técnicos são obrigados a identificar os imóveis por região, bairro ou até mesmo por rua, podendo, inclusive, uma mesma rua ter valorizações diferentes, dependendo da localização do imóvel.
A esse conjunto de normas e cálculos dá-se o nome de “Plantas (ou Mapas) Genéricas de Valores”. Portanto, Planta Genérica de Valores é o complexo de mapas, tabelas, listas, fatores e índices que determinam os valores médios unitários de metro quadrado (ou linear) de terreno e da construção. Produzir essa Planta é um dos trabalhos mais complexos e complicados da Prefeitura, a lembrar que a sua elaboração vai refletir diretamente no valor do seu IPTU. Por isso, a Justiça entende que a tal Planta deva ser aprovada por lei.
Apurada a base de cálculo do IPTU, por meio da referida Planta Genérica de Valores, as Prefeituras aplicam uma alíquota sobre o valor alcançado, para, então, determinar o valor do imposto que deverá ser lançado e pago pelo contribuinte. Essas alíquotas podem ser variáveis (ou progressivas) ou fixas para todos os imóveis da cidade. A progressividade pode ser, de acordo com a lei do Município, em função da localização, da destinação ou do valor venal do imóvel. Assim, imóveis que têm o mesmo valor venal numa cidade podem ter alíquotas diferentes, a depender do local onde está situado, ou de sua destinação (se residencial, comercial ou industrial).
Cada Município estabelece suas alíquotas, aprovadas por lei. Abaixo, um exemplo de alíquotas em algumas Capitais, para imóveis residenciais:
Valor a ser pago de IPTU de imóveis residenciais com valor venal de R$200.000,00 (1)
Município
|
Alíquota
|
IPTU (R$)
|
Aracaju
|
0,80%
|
1.600,00
|
Belém
|
0,60%
|
1.200,00
|
Belo Horizonte
|
0,70%
|
1.400,00
|
Campo Grande
|
1,00%
|
2.000,00
|
Curitiba
|
0,95%
|
1.900,00
|
Florianópolis (2)
|
1,00%
|
2.000,00
|
Fortaleza
|
0,80%
|
1.600,00
|
Goiânia (3)
|
0,55%
|
1.100,00
|
Manaus
|
0,90%
|
1.800,00
|
Natal
|
0,70%
|
1.400,00
|
Porto Alegre
|
0,85%
|
1.700,00
|
Recife
|
1,20%
|
2.400,00
|
Rio de Janeiro
|
1,20%
|
2.400,00
|
São Luiz
|
0,70%
|
1.400,00
|
São Paulo
|
1,20%
|
2.400,00
|
Vitória (4)
|
0,20%
|
400,00
|
(1) Alíquotas pesquisadas na Internet conforme as leis dos Municípios;
(2) Alíquota dos imóveis de 301 a 600 m² de área construída;
(3) Depende da localização do imóvel – consideramos a maior alíquota;
(4) Alíquota tão reduzida que confessamos estar em dúvida a veracidade da origem da nossa pesquisa.
