Quando nós compramos um imóvel
pagamos ITBI. Em geral, o compromisso pertence ao adquirente, porém, as leis de
alguns Municípios consideram o vendedor ‘solidário’ na obrigação, ou seja, se o
comprador não pagar pode-se cobrar do vendedor. Em minha opinião, inexiste
solidariedade entre vendedor e comprador, pois os dois estão em polos opostos
na relação, mas isto é assunto para a Justiça resolver.
O ITBI é o imposto municipal que
grava as transmissões onerosas de imóveis ou dos direitos reais relativos a
eles, quando efetuadas por pessoas vivas. Nos casos de transmissões por herança
ou partilha do espólio da pessoa falecida, paga-se o imposto de transmissão
estadual. E quando a transmissão não for onerosa, tipo doação, o imposto a
incidir será também o estadual. Se um pai, ainda vivo, quiser doar um imóvel
para o seu filho, paga o tributo estadual. Se quiser vender por um preço
simbólico, paga o tributo municipal, mas vai pagar tendo por base o valor real,
porque o Fisco não é bobo e não vai aceitar o valor simbólico declarado. Se não
quiser doar nem vender, mas somente conceder usufruto do imóvel para o filho,
vai pagar ITBI, pois este imposto grava também os direitos reais concedidos, e
usufruto é direito real do usufrutuário. Em resumo, difícil escapar.
Todavia, há situações em que o
ITBI não é devido, na verdade, nem existe. Quando uma pessoa resolver
constituir uma sociedade jurídica com outra pessoa, e integraliza sua parte do
capital por meio da transmissão de um imóvel que lhe pertencia, essa
transmissão não gera tributação, nem do ITBI e tampouco do imposto estadual.
Com o intuito de incentivar a formação de pessoas jurídicas, a Constituição
Federal imuniza tais transmissões.
Há, porém, certas ressalvas.
Quando o imóvel é incorporado a uma sociedade jurídica cuja atividade é
exatamente a de explorar economicamente bens imóveis, a imunidade perde efeito.
Assim, se a atividade econômica da sociedade for compra e venda de imóveis,
locação de imóveis, administradora ou incorporadora imobiliária e de leasing
imobiliário, o ITBI terá de ser pago.
Mas, como o mundo é dos espertos,
alguém pode pensar em montar uma sociedade que defina o seu objeto social como,
por exemplo, representação comercial, mas, na verdade, vai atuar na locação de
imóveis. Pode isso? Bem, não deveria, mas sabe como é.
Por esse motivo, o Fisco deve
analisar as origens das receitas da sociedade ora constituída, a serem obtidas
nos três anos seguintes. Deste modo, os gestores da empresa são obrigados a
enviar ao Fisco os seus demonstrativos de resultados ao término de cada ano. Se
a receita preponderante for relacionada com negócios imobiliários, o ITBI será
cobrado, não importa qual seja a atividade formal declarada no contrato.
Considera-se preponderante a receita equivalente a 50% ou mais, do total.
Apesar de tratar de receitas operacionais, o Fisco deve ficar atento, também,
às receitas não operacionais, as quais, muitas vezes, transformam-se nas
principais fontes de receitas de uma empresa.
Se for uma empresa já em
funcionamento, a receber novo ingresso de capital, a apuração se dará nos dois
últimos anos e nos dois próximos anos, tendo como marco divisório a data da
nova adição ao capital mediante a transmissão do imóvel.
Observa-se, portanto, que em tais
casos o ITBI não é cobrado no ato da transmissão, mas ficará dependente de
averiguações futuras. Em outras palavras, a imunidade virá com o tempo previsto
de análise dos Demonstrativos de Resultados da sociedade. E se em um ano a receita
de negócios imobiliários for preponderante, já não precisa aguardar os outros.
Cobra-se o ITBI.
No portal do Consultor Municipal
tem artigo mais completo sobre o tema.
Nenhum comentário:
Postar um comentário