domingo, 25 de novembro de 2012

Construção de uma casa e os entraves burocráticos (I)

Se você resolver construir uma casa poderá contratar uma construtora ou você mesmo administrar a obra. Caso resolva por uma construtora, a empreitada poderá ser somente dos serviços de mão de obra, ou global, isto é, de mão de obra e de materiais. No primeiro, você será o responsável pela compra e colocação dos materiais no local da obra, em tempo e momento certo. Se o contrato for global, cabe à empreiteira tal responsabilidade.

O contrato de empreitada global é, por certo, mais complexo e é preciso muito cuidado no detalhamento dos materiais, inclusive no item de qualidade. A relação dos materiais deve estar anexada ao contrato e dele fazer parte integrante. Você deve saber escolher a construtora e não tenha constrangimento em pedir referências que confira a honestidade e reputação da empresa. Ela tem que estar registrada no CREA e ter os seus engenheiros responsáveis.

Tanto na empreitada de mão de obra quanto na empreitada global, faça constar do contrato a obrigação de a empresa fornecer mensalmente os comprovantes de pagamento dos tributos e encargos sociais, e tome cuidados especiais com o INSS e o ISS, pois se estes não forem recolhidos corretamente, a conta poderá ser repassada a você no final da obra. Exija e guarde os comprovantes mensais. Detalhe importante: mesmo que a empreiteira pague mensalmente o INSS e o ISS, o órgão fiscal competente poderá inventar uma diferença a ser paga no final da obra. Portanto, faça constar do contrato que a responsabilidade do pagamento integral é da empreiteira e o cumprimento da obrigação somente se dará ao ser emitido o habite-se pela Prefeitura e certidão do INSS. E a última parcela do seu pagamento à empreiteira só será feito mediante a apresentação daqueles documentos.

Em geral, a construtora tem condições de elaborar o projeto e demais estudos da obra, tudo feito de acordo com o desejado por você, mas nada impede que você contrate previamente um arquiteto ou engenheiro e já apresente o projeto pronto à construtora. Esta fará o estudo do projeto que você entregou e organizará o orçamento da obra, podendo, também, incluir o engenheiro que será o responsável técnico da construção.

Sem dúvida, contratar uma empreiteira honesta é o melhor caminho, em termos de tranquilidade e saúde, mas o custo é maior, porque você estará pagando, também, o lucro da empresa.

De qualquer modo, você pode optar em fazer a construção por sua conta, sem o apoio de uma construtora. Neste caso, faça um check-up completo antes de iniciar a construção, avalie as condições de sua pressão arterial, organize sua vida para eventual desenlace, consiga uma licença do trabalho, diga adeus às festividades e passeios e mãos às obras (literalmente). Administrar a obra “sozinho” é mais econômico, porém algumas consequências acabam por onerar mais do que a contratação da empreiteira. O divórcio, por exemplo, é muito dispendioso. E matar um operário dá cadeia.

Tudo começa no licenciamento da obra. Antes mesmo de você começar a obra, Fiscais da Prefeitura já estão querendo saber o que você vai fazer com aquele terreno vazio. Ficam andando por lá, visitando, xeretando, perguntando. Alguns já pensam em instituir a licença do sonho da casa própria. Portanto, procure não sonhar ou imaginar sua casa pronta, vão exigir licença.

Com a planta devidamente assinada pelo engenheiro responsável (inclusive projetos complementares, tipo hidráulico, elétrico, estrutural etc.), e mais escritura registrada do terreno, o ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do engenheiro, comprovante do pagamento do CREA, certidão negativa do IPTU, identidade, CPF e mais tantos documentos exigidos a critério de cada Prefeitura, você comparece à repartição municipal para requerer (que significa solicitar, implorar, pedir pelo amor de Deus) a licença de construção, ou alvará de construção. Antes de liberar a tal licença, a Prefeitura promete fazer uma “vistoria” no local da obra, o que geralmente não acontece por motivos plenamente justificáveis (falta Fiscal, falta carro, falta motorista do carro, falta gasolina, falta boa vontade, esta última com maior frequência). De qualquer modo, não perca as esperanças, um dia a licença sai, mas, a esta altura, você não resistiu e a obra já está andando, sujeita às penalidades decorrentes (obra “clandestina”).

Você precisa, também, comparecer à Receita Federal do Brasil, para registrar a obra. Chama-se Matrícula CEI – Cadastro Específico do INSS. Leve o calhamaço de documentos. Você estará dispensado de requerer o CEI se a sua construção não tiver mão de obra remunerada e a área total construída não for superior a 70 metros quadrados, além de outras condições. Assim, se você conseguir a ajuda dos filhos (muito difícil), de vizinhos despojados, da turma da sua torcida organizada, ou membros de sua Igreja, todos sem remuneração, talvez o CEI seja dispensado.

Aliás, uma tática de conseguir mão de obra de graça é o tal “Mutirão dos Sábados”. Sua mulher prepara um angu à baiana e você convida a turma para virar concreto. Mas, cuidado, costuma aparecer muito pinguço e quase ninguém disposto a trabalhar.

Além de Prefeitura e INSS (Receita Federal do Brasil), você tem também de requerer (solicitar, implorar, pedir pelo amor de Deus) o registro provisório de fornecimento de água na concessionária local, e requerer a instalação provisória de energia elétrica. Afinal, uma obra depende de água e energia.

Bem, desfeito o sonho da mão de obra gratuita, vem o momento de contratar os trabalhadores, assunto que fica para o próximo capítulo.

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