domingo, 2 de dezembro de 2012

Construção de uma casa e os entraves burocráticos (III)

Este é o terceiro e prometo ser o último capítulo da novela. Se estiver disposto, seria bom ler os anteriores na ordem.

B) Outra alternativa: os profissionais de obra podem se inscrever no programa do Microempreendedor Individual. Caso a receita total não ultrapasse R$60.000,00 ao ano (R$5.000,00 ao mês) e não tenha mais de um empregado, um Pedreiro, por exemplo, pode assumir a posição de empresário individual e assinar contrato de prestação de serviço com você, o titular da obra, ou com o Mestre ou Administrador da obra. O Microempreendedor tem direito de emitir nota fiscal de serviço e, assim, quando você efetuar o pagamento, ele emite a nota fiscal correspondente.

Temos aí um probleminha. A Receita Federal do Brasil tem às vezes a mania de querer cobrar os 12% de contribuição patronal destinado à Seguridade Social, mesmo que você seja pessoa física. Ocorre que o art. 22 da Lei n. 8.212/91 estabelece essa obrigação para empresas ou empresários, isto é, para aquelas pessoas (físicas ou jurídicas) que exercem a atividade com objetivos empresariais, o que não seria o seu caso, pois você está construindo sua casa e não pratica este trabalho com habitualidade, característica do empresário. Se o Auditor for cabeça dura, a discussão será longa e desgastante.

Outro problema é a Prefeitura. Vários Municípios costumam cobrar o ISS de obra por meio de uma estimativa de custo em relação à metragem. Então, mesmo que você prove que a obra foi construída por microempreendedores, e que estes pagaram o imposto, o Fisco Municipal vai querer cobrar mais, porque o chamado MEI (Microempreendedor Individual) paga somente R$5,00 de ISS, de acordo com a lei. E a estimativa vai apontar um valor bem maior. Outra discussão!

C) Mais uma alternativa é contratar o mestre ou encarregado de obras e sua equipe sem formalidade alguma e sem saber se os profissionais estão ou não no programa do MEI. Neste caso, verifique se os profissionais estão inscritos como Profissionais Autônomos na Prefeitura. Se estiverem, ótimo! Consiga com eles um documento que comprove a inscrição e guarde para comprovar à Prefeitura. O Autônomo já paga o ISS em valores fixos e nada mais poderá ser cobrado de você, ou melhor, contudo, porém, todavia, você sabe... Tem aquela tal de estimativa... A lei manda cobrar... O senhor compreende... Outra discussão!

Entretanto, se os profissionais não forem Autônomos inscritos na Prefeitura, você terá de reter o ISS quando fizer o pagamento e, logo adiante, efetuar o recolhimento na Prefeitura. Ou, então, não reter nada e fazer o pagamento do imposto diretamente na Prefeitura, por sua conta.

Você pode, também, não pagar coisa nenhuma de ISS durante a obra e aguardar a conta quando for requerer (solicitar, implorar, pedir pelo amor de Deus) o tal habite-se. Já foi dito e repetido que a maioria das leis municipais estabelece uma estimativa de custo da mão de obra em relação ao tamanho da obra. E aí, esta será a conta a pagar. Neste caso, não tem discussão, você deve mesmo, pois nada pagou antes.

Além do ISS, a Prefeitura cobra algumas taxas. A primeira, quando você dá entrada com o pedido da licença para construir. A segunda, quando você pede o habite-se. O valor das taxas varia em cada Município, oscilando de R$0,15 a R$0,30 por metro quadrado da construção, fora algumas surpresas.

E quando a casa ficar pronta, recebido o habite-se e a certidão do INSS, não se esqueça de fazer a averbação no Cartório de Registro de Imóveis. Ao emitir o habite-se, a Prefeitura vai promover a alteração do cadastro do imóvel, para fins de IPTU. Você pagava o IPTU do terreno e no ano seguinte ao da conclusão da obra e respectivo habite-se, você pagará IPTU referente ao valor venal completo do imóvel (terreno e casa). O valor vai aumentar, provavelmente, mas a alíquota deverá ser inferior, pois alíquota de terreno vazio é maior do que alíquota de terreno edificado. Por isso, a diferença a maior do imposto pode não ser assim tão assustadora.

Para concluir: desanimou? Cá entre nós, talvez seja melhor comprar uma casa pronta.

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