O aumento do IPTU

Vira e mexe uma cidade recebe a notícia de que o valor do IPTU vai aumentar. A pergunta que fica: o IPTU pode aumentar, assim, de qualquer maneira, ao talante do Prefeito? Bem, como sempre a resposta é: ‘depende’.

Dois fatores podem provocar aumento do imposto: aumentar a base de cálculo e aumentar a alíquota. No caso do IPTU, a base de cálculo já está determinada no Código Tributário Nacional, não podendo o legislador municipal alterá-la. Pode, porém, mexer nas alíquotas, desde que a alteração seja feita por lei do Município.

A base de cálculo definida no CTN é fixada de acordo com o chamado ‘valor venal’ do imóvel. Valor venal significa: valor de compra e venda de imóvel nas condições normais de mercado. Assim, se o imóvel vale R$1 milhão, este será o valor da base de cálculo do imposto. Se a alíquota for 1%, o proprietário (ou equivalente) terá de pagar R$10 mil de IPTU (1% de R$1 milhão).

Mas, será que o imóvel vale mesmo R$1 milhão? Essa é a grande pergunta. Se o proprietário estiver vendendo o imóvel, dirá que sim, mas para pagar o imposto dirá que não. De fato, não é fácil responder com firmeza a pergunta: quanto vale a minha casa? E complica mais ainda se incorporarmos o aspecto temporal: quanto vale a minha casa no dia de hoje? Pois o mercado imobiliário é dinâmico e os preços sofrem variações no tempo.

Ora, se o proprietário tem certa dificuldade em dizer o valor da sua casa, imagine os técnicos da Prefeitura? Para minorar tal dificuldade, a Administração fazendária municipal costuma utilizar a chamada Planta de Valores Genéricos de Imóveis. Trata-se de um mapa da área urbana, onde se define o preço médio do metro quadrado de terreno (por rua, bairro, região etc.), e o preço médio do metro quadrado de construção, a depender do tipo de construção existente no imóvel.

Como se vê, a Administração trata de valores médios regionais. Portanto, o resultado será sempre um valor venal médio, pois totalmente impossível alcançar o valor venal real em determinado momento.

Para não correr o risco de ultrapassar o valor venal in concrecto, a Administração geralmente aplica um redutor no valor venal apurado, vamos dizer de 20%. Assim, se o valor venal apurado na fórmula da Planta de Valores Genéricos foi de R$1 milhão, a base de cálculo do IPTU será de R$800 mil. Todavia, se assim fizesse às claras, tal desconto teria de ser aprovado por lei, levando em conta tratar-se de uma espécie de isenção parcial, porque a lei diz que a base de cálculo é o valor venal. Qualquer dedução, portanto, somente através de lei.

Para evitar projeto de lei, a Administração usa o artifício de camuflar o redutor no próprio cálculo. Exemplo: o preço médio do metro quadrado de terreno em determinado local é de R$500,00. Aplica-se o redutor de 20% nesse preço. Ou seja, a PVG fará os cálculos usando o valor de R$400,00 como o preço do metro quadrado do terreno. Dessa maneira, um terreno de 300 m² terá como base de cálculo do IPTU o valor venal de R$120 mil (e não R$150 mil).

Essa Planta de Valores Genéricos deveria ser atualizada todos os anos, mas a maioria das prefeituras apenas corrigem seus valores de acordo com a inflação. Passam anos e anos sem revisão e, somente então, alguém acorda e percebe que a Planta já está desatualizada em relação ao mercado imobiliário. E ao mexer nos valores, o IPTU consequentemente dará um pulo, para desespero dos contribuintes.

Ninguém se lembra, porém, que o imposto ficou desatualizado durante anos, e todos se beneficiaram da inércia do Poder Público.