Não pretendo discutir o caso isolado de São Paulo, mas de todos os Municípios que lidam com o problema de revisão do valor do IPTU.
Tudo gira em torno da definição da base de cálculo do referido imposto: a base de cálculo é o valor venal do imóvel. Valor venal é o valor de mercado do imóvel em condições normais de compra e venda. Se o mercado imobiliário fosse estável em todas as regiões de uma cidade, sem oscilações nas ofertas e nas procuras, bastaria encontrar um valor venal razoável e apenas atualizá-lo anualmente de acordo com os índices da inflação. A base de cálculo exigida na lei seria atendida por anos e anos.
Mas, em geral, o mercado imobiliário é dinâmico, ele pulsa de forma acelerada ou frenética em um grande número de cidades e, às vezes, para atrapalhar mais, um determinado bairro tem mais demanda do que em outro. Um pedaço da cidade cresce e acelera os preços dos seus imóveis, enquanto outro pedaço nada apresenta de evolução. Há, inclusive, algumas regiões urbanas que podem sofrer desvalorização repentina ou sistemática. A violência localizada é uma das causas de desvalorização dos imóveis lá existentes.
E manter os tais valores venais atualizados é uma das mais árduas tarefas dos técnicos da prefeitura. Em cidades pequeninas esta tarefa é mais fácil de ser executada. Estive certa vez em um micro município catarinense onde o chefe do setor imobiliário conhecia de cor e salteado o valor de todos os imóveis urbanos. Mas a cidade era uma rua cercada de montanhas por todos os lados. Assim é fácil.
Por isso, a maioria dos municípios usa uma espécie de planta ou mapa de valores genéricos por metro quadrado dos terrenos. No bairro A, o metro quadrado de terreno vale X reais; no bairro B, já vale Y reais, e assim por diante. Todavia, a localização do imóvel no bairro, a constituição do terreno, a tal pedologia, e a sua situação em relação à rua onde se situa, tudo pode implicar em valor maior ou menor que aquele padronizado no bairro. Por exemplo, um terreno alagadiço pode valer menos que um terreno sólido; um terreno de aclive pode valer menos que um terreno plano; um terreno de esquina pode valer mais que um terreno de única fachada. Mas, todas essas ponderações são feitas na base da intuição, porque nada prova na prática que um terreno de esquina, por exemplo, vale 20% mais do que um terreno com uma única frente. Aliás, muitas plantas genéricas de valores são elaboradas na mais alta técnica do chutômetro.
Depois vem o cálculo da edificação. Costuma-se distinguir as edificações da forma: Padrão A; Padrão B; Padrão C e vai por aí. Aplica-se, em geral, um percentual de depreciação do prédio em função do seu tempo de construção, como se uma edificação com vinte anos de existência valesse menos do que uma com cinco anos de construção. Achado o metro quadrado da edificação, de acordo com o padrão construtivo, multiplica-se pelo tamanho e, pronto, chega-se ao valor da construção.
Soma-se este com o valor do terreno e teremos a base de cálculo do IPTU. Mesmo sendo um valor razoavelmente chutado, o chute pode bater na trave ou passar rente ao gol da realidade do mercado. Na trave ou rente ao gol, o chute já é considerado muito bom e baseado nele o imposto é calculado e cobrado.
Ocorre, porém, que a esmagadora maioria das prefeituras estabelece esses parâmetros em determinada época ou momento, e assim fica por anos e anos, como se o mercado imobiliário sofresse de um repentino desmaio e estacionasse no tempo.
Poucos prefeitos gostam de atualizar a tal planta de valores genéricos, medida impopular porque, provavelmente, vai provocar o aumento do IPTU. E desta forma, a tal base de cálculo perde sua validade pelo andar do tempo. O chute já está mandando a bola na arquibancada. E aí, vem um prefeito e resolve atualizá-la e sai escrachado com fama de inimigo do povo. Mas, todo mundo esquece três aspectos importantes:
- os proprietários dos imóveis, incluindo as grandes empresas e os poderosos, ficaram anos e anos pagando valor menor do que deviam, aproveitando-se do descaso e da negligência dos prefeitos que não procuraram cumprir a lei e corrigir o valor do imposto, perdendo recursos que poderiam ter sido aplicados na melhoria dos serviços públicos;
- os prefeitos anteriores, que se omitiram e descumpriram a lei (valor venal é lei), não são denunciados pelo Ministério Público por improbidade e nem, tampouco, acusados pelo Tribunal de Contas. Como se sabe, erros de direito não retroagem e as diferenças antigas estão irremediavelmente perdidas;
- quando a revisão do valor venal não é feita por anos seguidos, o “aumento” provocado por uma nova revisão pode atingir valores demasiadamente elevados, e, por isso, a Justiça considerá-los de confisco, mandando retornar à base antiga. Ou seja, a evasão pode permanecer ad aeternum.
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